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“錢袋子”將攥在業主手中

[ 時間:2019-02-11 點擊:1124 ]

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小區電梯廣告位收益本該歸業主所有,為何從未見蹤影?成立業主委員會,怎么就這么難?物業公司辭退后,為何還能賴著不肯走?……這些頭疼事,很多小區的居民都遭遇過。

  近日,《深圳經濟特區物業管理條例(草案征求意見稿)》(以下簡稱《條例》)發布全文,面向社會公開征求意見和建議?!短趵訪魅飯燦形鏌凳找婀槿逡抵魎?,規范業委會換屆和日常監督管理, 強化政府對物業管理的指導和監督責任。

  權屬不清糾紛多

  四成小區成立業委會,每年物業信訪投訴約3000宗

  改革開放以來,深圳率先從香港地區引入房地產開發及物業管理模式,誕生全國第一個商品房住宅小區、第一個業主委員會、第一家物業管理企業,出臺全國首部地方性物業管理條例——《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》,并于2007年9月25日重新制定頒布《深圳經濟特區物業管理條例》。“物業管理活動涉及千家萬戶,是重大的民生問題。”深圳市住房和建設局局長張學凡表示,此次修訂,是全面提升物業管理法治化水平的需要,是有效化解物業管理矛盾糾紛的需要,也是主動服務民生工作的需要。

  目前,深圳共有住宅小區3597個,其中成立業委會的小區1476個,約占41%。近年來,深圳物業管理糾紛問題日益凸顯,信訪投訴居高不下,近三年投訴量分別達到了3210、3313和2611宗。

  深圳市住房和建設局副巡視員王曙彩將物業糾紛的原因總結為四類:一是共有產權權屬不清,業主維權引發群體事件;二是業主大會權利義務落實不到位,業主委員會成立難、運作難、換屆難、監督難;三是政府職能定位不清晰、監管措施手段欠缺;四是市場機制難以發揮作用,物業服務陷入低價低質惡性循環,并導致部分小區設施設備因為沒有及時有效維護而提前老化,縮短了物業使用壽命,導致物業嚴重減值和縮水。

  “長期以來,由于我們認識不到位,簡單把物業管理等同于行業管理,未能從加強綜合治理的角度看待和處理這個問題。”王曙彩提出,要解決這些問題,必須對物業管理制度進行重塑。

  業主大會更管用

  業主大會可取得統一社會信用代碼,開共有資金賬戶

  “這次修訂,主要是沿著三條主線開展,一是加強業主自我管理,讓業主有信心有能力參與到管理中;二是理順業主、業主大會、業主委員會、物業服務單位以及建設單位等之間的關系;三是充分發揮政府在物業管理中的指導和監督作用。”深圳市法制辦環資處處長金聞秀說。

  《條例》最大的亮點當屬明晰共有物業規定,同時明確了業主大會市場主體地位。

  由于種種原因,物業小區業主共有部分權屬處于模糊狀態。部分物業公司從開發商手中承接并管理物業小區,通過出租車位(車庫)和架空層、經營配套設施和電梯廣告等謀取利益、經營公司運作,引發業主與物業公司、開發商之間的沖突?!短趵吩詰詼?ldquo;物業管理區域及設施”中,明確了共有物業的范圍、管理方式并對產權登記提出要求。同時,《條例》規定共有物業的收益歸全體業主所有,必須存入共有資金賬戶。

  “先行《條例》中,由于業主大會不作組織登記,無法取得統一社會信用代碼,致使無法開設賬戶,業主共有資金只能通過物業公司賬戶收支,混淆不清。”張學凡說?!短趵飯娑ㄒ抵鞔蠡岢閃⒑笥勺〗ú棵鷗涸鴇赴?,取得統一社會信用代碼證書,業主大會可以憑代碼證到合作銀行開設業主共有資金賬戶,也可以委托物業服務企業開設業主共有資金共管賬戶。

  “就像我們的家庭一樣,‘錢袋子’歸誰管,誰就說了算。” 參與此次《條例》起草的北京京都(深圳)律師事務所律師劉長森認為,《條例》實施后,業主大會有了社會信用代碼這張“身份證”,就能夠永續存在,并且能開設賬戶,將錢“攥在自己手中”,變被動為主動。“你提供的服務不符合要求、我不滿意,我就能通過延遲付款等手段來抵制。”他表示,這將使業主占據主動權,也使物業管理模式從“全委托”變為“部分委托”或“單項委托”,實現根本性的轉變?!短趵訪魅芬抵鞔蠡崾諧≈魈宓匚?,解決過去物業公司與業主之間地位不對等的問題。

  業委會監管更嚴格

  提高業委會委員準入門檻,引入業主監事會加強監督

  “錢袋子”物業公司管,業主不放心;業委會掌管,業主就能放心嗎?《條例》在修訂過程中,有人擔憂,賦予業主大會的各項權利最終仍需通過業主委員會落實,一些業主委員會委員素質參差不齊,如此規定會不會對廣大業主不利。

  要擔起“管錢”重擔,業委會必須有一定的“門檻”?!短趵誹岣吡艘抵魑被崳鋇淖既牖咎跫?,并明確業主委員會及其委員的法律責任。同時,規定對于制定修改管理規約和議事規則、選聘物業服務企業等重大決策事項屬于業主大會保留權利,不得授權業委會行使。

  除了自律,還需第三方監管?!短趵誹岢鲆抵骷嗍祿岷臀鏌倒芾砦被崍較鈧貧?。其中,業主監事會由業主大會決定是否設立,對業主委員會進行監督。而物業管理委員會由政府設立,對業主委員會的選舉、換屆、日常工作等進行指導和監督;并建立物業管理培訓制度。

  值得一提的是,《條例》取消了“業必歸會”制度,不再要求物業服務企業自取得資質證書之日起3個月內加入物業協會。王曙彩解釋,從近10年的實施效果來看,對于很多侵害業主權益的企業,協會并未及時責令改正、給予通報批評、公開譴責等,未盡到相應管理責任。

  面對如此嚴格的監管,景洲大廈小區業委會主任鄒家健認為,這對業委會有些“不公平”,“業委會本身沒拿錢,是部分業主的公益參與,卻要承擔這么大的風險和責任,會讓很多熱心人望而卻步。”

                                                                                               -----------《 人民日報 》

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